 INFORMATIONS IMMOBILIERES 
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1. Les obligations du vendeur
La plupart des transactions immobilières se déroulent heureusement sans problème majeur. Mais certains litiges peuvent aussi survenir après la transaction, notamment quand le vendeur ne respecte pas l'une des obligations qui sont les siennes.
Transfert de propriété
Sur le plan légal, la vente est réputée conclue dès que les deux parties ont échangé leurs consentements et "convenu de la chose et du prix" (art. 1583 du Code civil). Dans la plupart des cas, le transfert de propriété s'effectue donc avant que le bien soit "livré" à l'acheteur et avant que celui-ci paye le prix fixé.
Le transfert de propriété n'est opposable aux tiers qu'après publication de l'acte de vente au Bureau des hypothèques.
Toujours sur le plan légal, le transfert des risques s'effectue en même temps que celui de la propriété( art. 1138). Si un dommage affecte le bien vendu entre la conclusion du contrat et la remise des clefs, il est en principe à la charge de l'acheteur.
Obligation d'information
D'une manière générale, le vendeur est tenu de communiquer au vendeur toutes les informations en sa possession au moment de la vente sur la situation de l'immeuble (éventuelles procédures en cours, existence d'un bail, servitudes, etc.).
Obligation de délivrance
La livraison
La première obligation du vendeur est évidente : il doit livrer le bien vendu, c'est-à-dire, en matière immobilière, permettre à l'acheteur de prendre possession des lieux, ou de percevoir les loyers s'il s'agit d'un immeuble loué.
La livraison concerne non seulement l'immeuble lui-même mais aussi tous ses "accessoires", c'est-à-dire toutes les choses nécessaires à son utilisation (titres de propriété, certificats divers, etc.).
Ne sont toutefois pas concernés les droits attachés à la personne même du vendeur. Exemple : l'indemnité que celui-ci doit percevoir à la suite d'un dommage causé par un voisin n'est pas transmise à l'acheteur.
La conformité
Le vendeur doit remettre un bien conforme aux spécifications du contrat. D'après l'article 1614 du Code civil, l'immeuble doit être délivré dans l'état où il se trouve au moment de la vente. Entre la signature et la remise des clés, le vendeur doit donc veiller à conserver l'immeuble dans son état initial. Il est ainsi soumis à une obligation de surveillance. Mais les risques de détérioration ou de perte (cf. plus haut) sont supportés par l'acheteur (sauf faute de surveillance du vendeur).
Depuis la Loi Carrez, les contrats portant sur des lots de copropriété doivent mentionner la surface exacte. Quand la surface réelle est inférieure de plus de 5% à la surface stipulée dans l'acte, l'acquéreur peut demander une réduction du prix au prorata dans l'année qui suit.
Le non-respect de l'obligation de délivrance
Quand le vendeur ne remplit pas son obligation de délivrance, l'acheteur peut demander en justice l'annulation de la vente ou son exécution forcée.
Le tribunal peut ainsi ordonner, par exemple, la remise des clefs, avec une astreinte à payer par jour de retard.
Quand le tribunal prononce l'annulation de la vente, le vendeur doit restituer le prix et l'acheteur le bien, sans qu'aucune indemnité d'occupation puisse être demandée à ce dernier. Les éventuels contrats de prêts sont également annulés rétroactivement.
Quel que soit son choix, l'acheteur peut demander en plus des dommages-intérêts pour réparer le préjudice subi (frais de déménagement, etc.).
Le juge n'a toutefois pas le pouvoir d'accorder une réduction du prix de vente.
Quand le prix n'a pas encore été payé en totalité, le vendeur peut repousser la livraison du bien quand il constate que, depuis la vente, l'acheteur est en difficulté financière, dans un état proche de la cessation de paiement. (art. 1613 du Code civil).
Le vendeur peut aussi invoquer un cas de force majeure qui peut suspendre ou annuler son obligation de délivrance (événement imprévisible, irrésistible et extérieur à la transaction), condition appréciée au cas par cas par les tribunaux.
Obligation de garantie
Certificats
Le vendeur doit établir à ses frais trois types de certificats concernant :
la présence de termites, dans les zones délimitées par le Préfet;
la présence de plomb dans les peintures, dans les immeubles construits avant 1948 et situés dans les zones délimitées par le Préfet;
la présence d’amiante, dans les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
à celà peut s'ajouter un diagnostic pour les installations de gaz naturel réalisées depuis plus de quinze ans, un diagnostic sur l’état des risques naturels et technologiques dans les zones délimitées par le Préfet, un diagnostic de performance énergétique, un état de l’installation électrique intérieure si elle date de plus de quinze ans.
L’absence de ces certificats n’entraîne pas la nullité de la vente. Mais si l’acquéreur découvre par la suite la présence de termites, plomb ou amiante, il peut demander une réduction de prix, voire même l’annulation de la vente.
Garantie contre l'éviction
Le vendeur doit garantir à l'acheteur "la possession paisible de la chose vendue" (art. 1625 du Code civil). En d'autres termes, il ne doit entreprendre aucune action susceptible de limiter la jouissance ou le droit de propriété de l'acquéreur.
Exemple sanctionné par les tribunaux : un vendeur qui érige un mur sur le terrain voisin et qui restreint ainsi l'ensoleillement de la propriété cédée.
De même, le vendeur est également responsable des éventuelles contestations émises par des tiers à l'encontre des droits de l'acquéreur.
Exemples : un tiers revendique une partie de la surface de l'immeuble, invoque une servitude non mentionnée dans l'acte de vente, etc.
Cette responsabilité ne peut être mise en cause qu'à deux conditions :
- l'acheteur doit être de bonne foi, c'est-à-dire qu'il devait ignorer le risque de litige au moment de la vente;
- le trouble doit être causé par une faute du vendeur et non par un événement extérieur.
Exemple : l'administration refuse le transfert d'un permis de construire.
Cette responsabilité peut toutefois être limitée par les clauses du contrat, sauf en cas de faute lourde ou de manœuvres ou quand le vendeur est un professionnel.
Garantie contre les vices cachés
D'après l'article 1641 du Code civil, un vice caché est un défaut qui rend le bien impropre à l'usage auquel il est destiné ou qui réduit tellement cet usage que l'acheteur n'aurait pas réalisé la transaction ou aurait versé un prix moins élevé.
Exemple : un défaut d'étanchéité d'une maison, un système d'assainissement ne répondant pas aux normes légales, etc.
Le vice caché doit affectuer la structure ou la nature même de l'immeuble et ne doit pas
se limiter à un quelconque défaut d'agrément.
Cette garantie ne s'applique aux ventes d'immeubles à construire, qui sont soumises à des règles particulières, ni aux ventes aux enchères.
La mise en œuvre de la garantie pour vices cachés suppose deux conditions.
1. L'acheteur ne devait pas avoir connaissance du défaut au moment de la vente.
La garantie n'intervient donc pas si le vice était apparent ou si le vendeur en a informé l'acquéreur.
L'acheteur doit avoir tout de même satisfait à une obligation minimale de vigilance, correspondant à ses connaissances techniques, mais on ne peut exiger d'un particulier qu'il fasse appel aux compétences d'experts.
En principe, l'acheteur professionnel qui bénéficie des mêmes compétences techniques que le vendeur est censé connaître le défaut en cause au moment de la vente.
2. Le vice doit être antérieur au moment de la vente. Et c'est à l'acheteur de prouver cette antériorité.
L'acheteur qui découvre un vice caché a le choix entre deux solutions.
1. Il peut engager une action dite "estimatoire" et exiger une restitution partielle du prix, qui est laissée à la libre appréciation du juge.
2. Il peut engager une action dite "rédhibitoire" qui entraîne l'annulation rétroactive de la vente et la restitution du prix (majoré des frais) d'une part et du bien d'autre part.
L'acheteur peut exiger en plus des dommages-intérêts pour réparer le préjudice subi, mais seulement en cas de mauvaise foi du vendeur, c'est-à-dire s'il prouve que celui-ci connaissait l'existence du défaut au moment de la vente.
L'action en garantie pour vice caché doit être engagée dans un bref délai après la découverte du défaut. Dans la pratique, les tribunaux admettent des délais allant de six mois à un an.
Le contrat peut prévoir des clauses qui limitent la responsabilité du vendeur sur ce plan. Mais les tribunaux les interprètent de façon assez stricte et elles ne peuvent jouer quand le vendeur est de mauvaise foi ou quand il a commis une faute lourde.
2. Les obligations de l'acheteur
La plupart des transactions immobilières se déroulent heureusement sans problème majeur. Mais certains litiges peuvent aussi survenir après la transaction, notamment quand l'acheteur ne respecte pas ses obligations.
La prise de possession
La prise de possession des lieux se traduit concrètement par la remise des clés à l'acquéreur, qui se déroule généralement le jour de la signature de l'acte authentique, ou par la perception des loyers quand le bien est loué.
Dès la date d'entrée en possession des lieux prévue dans le contrat, l'acheteur est tenu de payer les impôts et taxes afférents au bien. Quand la vente porte seulement sur la nue-propriété, la prise de possession est réputée faite le jour de la vente.
Le paiement du prix
La principale obligation de l'acheteur est naturellement le paiement du prix stipulé dans le contrat.
Cette obligation de paiement porte aussi sur les "frais d'acte et autres accessoires à la vente", qui sont à la charge de l'acheteur, selon l'article 1593 du Code civil.
Mais les deux parties peuvent aussi prévoir une autre répartition de ces frais. Il faut toutefois préciser que cet accord n'est pas opposable aux tiers. Généralement, les deux parties sont donc solidairement responsables du paiement des honoraires du notaire et des frais qu'il a engagés ainsi que des impôts et taxes liés à la transaction.
En principe, l'acheteur n'est pas redevable de la taxe foncière et de la taxe d'habitation qui sont à la charge respectivement du propriétaire et de l'occupant au 1er janvier de l'année considérée. Mais les contrats prévoient le plus souvent une répartition prorata temporis de ces taxes en fonction de la date d'acquisition.
En principe, aucun intérêt de retard n'est dû par l'acheteur pour la période écoulée entre la date de la vente et le paiement du prix. Sauf dans les trois cas stipulés par l'article 1652 du Code civil :
quand ces intérêts ont été prévus dans le contrat,
quand le bien rapporte des revenus,
quand l'acheteur a été mis en demeure de payer.
Quand le vendeur n'a pas rempli ses obligations (découverte d'un important vice caché, bien non conforme, etc.), l'acheteur peut faire valoir la notion "d'exception d'inexécution" pour suspendre tout ou partie du paiement.
Les modalités de paiement
C'est naturellement à l'acheteur de payer le prix de vente. Mais cette obligation peut aussi être transférée à un sous-acquéreur, avec l'accord du vendeur. En cas de décès de l'acheteur avant le paiement du prix, l'obligation est également transmise à ses héritiers.
Dans la pratique, le paiement du prix s'opère entre les mains du notaire. En effet, les éventuels créanciers du vendeur peuvent bénéficier de sûretés réelles sur le bien (hypothèque, etc.). Dans ce cas, le notaire est tenu de les payer par prélèvement sur le produit de la vente, avant de verser le solde au vendeur.
L'acheteur est en principe tenu de payer le prix "au jour et au lieu réglés par la vente (art. 1650 du Code civil). C'est donc aux parties de fixer les modalités de paiement lors de la signature de l'avant-contrat. A défaut, l'article 1651 prévoit que le paiement s'effectue "au lieu et dans le temps où doit se faire la délivrance", c'est-à-dire au moment de la remise des clefs.
Les recours du vendeur
Quand l'acheteur ne remplit pas son obligation de paiement, le vendeur a le choix entre deux actions, incompatibles entre elles : l'exécution forcée de la vente ou son annulation.
L'exécution forcée
Le vendeur peut utiliser tous les moyens classiques à la disposition des créanciers pour obliger l'acheteur à remplir ses engagements financiers.
Il dispose également d'un droit de rétention sur le bien, fondé sur l'article 1612 du Code civil : "le vendeur n'est pas tenu de délivrer la chose si l'acheteur n'en paie pas le prix".
L'article 2103 du même code lui accorde également une garantie supplémentaire.Le vendeur bénéficie d'un "privilège spécial" : si le bien est revendu, il sera payé avant les éventuels créanciers de l'acheteur indélicat. Ce privilège est réputé valable rétroactivement à partir de la vente s'il est inscrit au Fichier des Hypothèques dans les deux mois qui suivent la vente. Il porte sur l'ensemble des sommes dues par l'acheteur (prix et frais accessoires).
L'annulation de la vente
Le vendeur peut aussi engager une action en résolution de la vente, en se fondant sur l'article 1654 du Code civil : "si l'acheteur ne paie pas le prix, le vendeur peut demander la résolution de la vente."
L'action en résolution est impossible dans le cadre d'une vente aux enchères, le bien étant alors tout simplement remis en adjudication. Elle n'est pas non plus possible, en principe, pour les ventes avec paiement d'une rente viagère. Le vendeur ne peut réclamer alors que l'exécution forcée du paiement, sauf clause contraire prévue dans le contrat ou si le non-paiement porte sur le "bouquet".
L'action en résolution est possible, même en cas de paiement partiel. Mais le juge pourra considérer qu'un impayé de faible montant ne justifie pas l'annulation de la vente.
A tout moment de la procédure judiciaire et tant que le jugement n'est pas définitivement prononcé, l'acheteur peut payer le prix et tenter ainsi d'empêcher la résolution de la vente. Mais le juge n'est pas tenu de prendre en compte ce paiement s'il considère cette démarche trop tardive.
L'annulation de la vente est laissée à l'entière appréciation du juge, qui peut, par exemple, accorder des délais de paiement au débiteur.
Le contrat peut aussi inclure une clause prévoyant l'annulation de plein droit de la vente en cas de non-paiement du prix. Mais sauf stipulation contraire dans le contrat, le vendeur devra toutefois adresser une mise en demeure préalable à l'acheteur avant de mettre en œuvre cette clause résolutoire.
3. Les frais annexes liés à l’achat
Chacun sait que le vendeur d'un logement ne perçoit pas la totalité de la somme acquittée par l'acheteur. En plus du prix de la maison ou de l'appartement, celui-ci doit payer en effet les frais dits "de notaire", ainsi que, dans certains cas, la commission d'intermédiaire.
La commission d'intermédiaire
De nombreuses transactions se concluent directement, entre l'acquéreur et le vendeur. Mais très souvent, ce dernier préfère confier un "mandat" à un intermédiaire chargé de chercher les acheteurs potentiels et de conclure la transaction. Le mandat n'est rien d'autre qu'une mission concrétisée par un contrat écrit en bonne et due forme.
Un acheteur peut aussi charger un intermédiaire de trouver un logement.
Comme tout contrat, le mandat doit mentionner l'objet du contrat, sa durée, les conditions de résiliation et de rémunération de l'intermédiaire.
Le mandat peut être "exclusif". Dans ce cas, le recours à cet intermédiaire est obligatoire : le vendeur ne peut pas conclure directement la transaction de son côté, même s'il a trouvé lui-même l'acheteur. Il ne peut pas non plus confier la vente à un autre intermédiaire. La durée maximale de ce type de mandat est fixée à trois mois, au terme desquels le vendeur peut le dénoncer par lettre recommandée avec AR, avec un préavis de quinze jours.
Quand le mandat est "simple", le vendeur peut aussi conclure lui-même la transaction ou confier un autre mandat simple à un autre intermédiaire. En général, le contrat prévoit alors une durée de trois à six mois pendant lesquels le vendeur ne peut révoquer le mandat.
La plupart du temps, un acheteur potentiel qui visite un bien avec un intermédiaire doit signer un "bon de visite" par lequel il s'engage à recourir aux services de ce dernier pour acheter le bien.
Si l'acheteur conclut ensuite la transaction avec un autre intermédiaire ou avec le vendeur, l'intermédiaire initial peut théoriquement engager une action en justice et obtenir des dommages-intérêts, à condition de prouver que son intervention a été déterminante.
Le montant de la commission
Quand l'intermédiaire est un agent immobilier, le montant de la commission est librement fixé par accord entre les deux parties.
En principe, la commission est payée lors de la signature de l'acte authentique. quand une des conditions fixées dans l'avant-contrat n'est pas réalisée (non-obtention du prêt, etc.), la commission n'est pas due, sauf faute du mandant ou de l'autre partie.
Les frais de notaire
Les frais "de notaire", que l'on règle à cet officier public, comprennent la rémunération due, les remboursements de ses frais et les impôts et taxes versés au Trésor public.
La rémunération du notaire
Le travail du notaire est rémunéré d'abord par des "émoluments", dont le montant est proportionnel au prix de vente.
Le notaire perçoit ensuite des émoluments de formalités qui correspondent aux diverses tâches qu'il accomplit vis-à-vis de l'administration : vérification du permis de construire, extrait de cadastre, etc. Le tarif est fixé par décret pour chaque type de démarches. Le montant global de ces émoluments de formalité dépend donc des modalités d'acquisition (recours ou non à un emprunt, etc.).
Le notaire est amené à engager un certain nombre de frais pour le compte des ses clients : frais de géomètre, etc. Ces frais font naturellement l'objet d'un remboursement par l'acquéreur.
Les impôts et taxes
Les frais "de notaire" comprennent enfin les droits d'enregistrement perçus par l'officier public et reversés au Trésor Public.
Les droits d'enregistrement s'appliquent au prix de vente, auquel s'ajoutent toutes les "charges augmentatives du prix de vente", mises à la charge de l'acquéreur.
Exemple : quand l'acheteur paie la totalité de la taxe foncière, la fraction représentative de la période antérieure à l'entrée dans les lieux est soumise aux droits d'enregistrement.
La commission d'intermédiaire n'est pas soumise aux droits d'enregistrement quand le mandat la met expressément à la charge de l'acquéreur.
Pour un logement ancien, ces droits s'élèvent à 5,09% du prix de vente.
3,60% de droit départemental + 1,20% de taxe communale + un prélèvement d'Etat égal à 2,50% du droit départemental ( + 0,2% pour l'Etat).
L'acheteur doit également régler le salaire du conservateur des Hypothèques (0,10% du prix de vente) ainsi que les droits de timbre.
Les logements neufs
Un logement est fiscalement considéré comme neuf quand il est acheté en état futur d'achèvement (pas encore construit) ou quand il est revendu par son premier acquéreur moins de cinq ans après son achèvement.
Les impôts et taxes
La vente d'un logement neuf est soumise non pas aux droits d'enregistrement classiques mais à la TVA (au taux de 19,60%).
Exemple : M. Martin achète un logement neuf au prix TTC de 119 600 €. Le notaire reversera 19 600 € au Trésor.
Quand un logement neuf est revendu par son premier acquéreur, celui pourra déduire la TVA payée lors de l'achat de la TVA collectée lors de cette seconde transaction. Si la différence est négative, le Trésor rembourse le trop-perçu.
La vente est également soumise à une taxe de publicité foncière (TPF) de 0,60% sur le prix de vente hors taxe, auquel s'ajoute un prélèvement d'Etat égal à 2,5% du montant de la TPF.
Les émoluments du notaire
Les émoluments proportionnels du notaire sont réduits quand le logement n'a jamais été habité et qu'il est situé dans un ensemble immobilier comprenant plus de 10 logements.
La réduction est de 20% de 11 à 24 unités d'habitation, d'un tiers de 25 à 99 unités, de 50% de 100 à 149 unités, de deux tiers de 150 à 499 unités, et des deux tiers au-delà.
4. Indices de référence des loyers
|
Année |
1er trimestre |
2ème trimestre |
3ème trimestre |
4ème trimestre |
|
2006 |
104.61 |
105.45 |
106.36 |
|
|
2005 |
102.10 |
102.60 |
103.07 |
103.78 |
|
2004 |
99.33 |
100.00 |
100.75 |
101.45 |
|
2003 |
97.10 |
97.69 |
98.21 |
98.79 |
|
2002 |
95.02 |
95.52 |
96 |
96.55 |
|
2001 |
92.66 |
93.35 |
94.02 |
94.55 |
5. Les frais de notaire. ventes d'immeubles ou locaux bâtis affectés à tous usages (ancien ou hors champ TVA )
Il s'agit là d'un bref aperçu; n'hésitez pas à nous contacter pour de plus amples informations.
| Prix de vente € |
Montant |
| 30 000 |
2920 |
| 50 000 |
4150 |
| 80 000 |
6010 |
| 100 000 |
7250 |
| 130 000 |
9090 |
| 150 000 |
10330 |
| 180 000 |
12180 |
| 210 000 |
14030 |
| 240 000 |
15890 |
| 270 000 |
17750 |
6. La taxe foncière sur les propriétées bâties
Qui doit payer la taxe foncière ?
Tout propriétaire ou usufruitier d'une maison ou d'un appartement,même si l'habitation n'est ni utilisée ni occupée.
Un propriétaire-bailleur ne peut pas la récupérer sur son locataire.
En cas de vente, l'impôt est dû par celui qui était propriétaire au 1er janvier de l'année d'imposition. Mais l'acquéreur et le vendeur peuvent prévoir le partage de la taxe au prorata de l'occupation des lieux : cette disposition doit être expressément mentionnée dans l'acte de vente.
Comment est calculée la taxe foncière ?
Elle est calculée suivant :
la base d'imposition, c'est-à-dire la moitié de la valeur locative de la construction. Cette valeur locative, appelée valeur locative cadastrale, est fixée parle service des impôts.
un certain taux voté par la municipalité.
Quelles sont les constructions exonérées de la taxe foncière ?
Exonération permanente
Les bâtiments ruraux, c'est-à-dire les bâtiments qui servent à l'exploitation tels que granges, écuries,étables, etc., sont exonérés ainsi que les bâtiments des coopératives agricoles et des SICA.
Les serres des pépiniéristes étant considérées comme des bâtiments agricoles, les terrains sur lesquels elles se trouvent ne sont soumis qu'à la taxe sur les propriétés non bâties.
L'exonération permanente est de droit. Il n'y a aucune formalité à accomplir.
Exonération temporaire pour les constructions neuves
Exonération de 2 ans sur les constructions nouvelles (habitation principale, résidence secondaire, bâtiment rural converti, construction à usage industriel, commercial...). Les communes peuvent supprimer cette exonération pour la part qui leur revient, par voie de délibération municipale.
Exonération de 10 ans pour les habitations principales, en accession à la propriété, financées à plus de 50 % au moyen d'un prêt d'accession à la propriété et pour lesquelles une demande de prêt a été déposée à compter du 1/1/84.
Les contribuables qui acquièrent leur logement en bénéficiant du prêt à 0 %ne bénéficient pas de l'exonération temporaire de 10 ans.
Exonération de 15 ans pour les logements à usage locatif financés, pour plus de 50 %, par des prêts aidés par l'Etat.
Quelles sont les personnes exonérées de la taxe foncière ?
Sont exonérées, pour leur habitation principale, les personnes :
agées de plus de 75 ans,
ou titulaires, soit de l'allocation supplémentaire(ex-allocation du FNS) soit de l'allocation aux adultes handicapés,
et qui remplissent les deux conditions suivantes :
avoir un niveau de revenus, de l'année précédente, inférieur à un certain montant.
et occuper le logement,
soit seules ou avec leur conjoint,
soit avec d'autres personnes à charge,
soit avec des personnes titulaires de l'allocation supplémentaire ou dont le niveau de revenus de l'année précédente, est inférieur à un certain montant.
Les propriétaires ou usufruitiers (avec l'accord du directeur départemental des impôts) peuvent également être exonérés pour un immeuble destiné à la location (ou à un usage commercial ou à un usage industriel), si ce local reste inexploité pendant plus de 3 mois pour une raison indépendante de leur volonté. Pour l'administration, le fait de ne pas avoir trouvé de locataire n'est pas une raison justifiant l'exonération, contrairement à l'incendie ou à la catastrophe naturelle.
Comment bénéficier des exonérations ?
Il faut déclarer l'achèvement des travaux sur les imprimés spéciaux de l'administration fiscale, dans les 90 jours qui suivent l'achèvement.
Ils sont disponibles dans les centres des impôts, les centres des impôts fonciers, les bureaux du cadastre et les mairies.
Pour les exonérations de 10, 15 ou de 25 ans, la déclaration doit être accompagnée d'une attestation de l'organisme prêteur certifiant le montant du prêt octroyé.
C.G.I. : Art. 1380 s.
Les personnes physiques ou morales qui ont, au 1er janvier de l'année d'imposition, la disposition ou la jouissance à titre privatif d'une habitation meublée sont imposables à la taxe d'habitation.
Peu importe la nationalité de la personne et sa qualité : propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit.
Ainsi, la taxe d'habitation est due par exemple par :
le propriétaire d'une résidence principale ou secondaire,
une personne temporairement domiciliée à l'étranger mais qui dispose encore en France de son habitation meublée qu'elle peut occuper à tout moment,
les fonctionnaires logés, les gardiens et concierges pour les locaux affectés à l'habitation des personnels administratifs,
les locataires de locaux meublés s'ils occupent de façon suffisamment permanente leur habitation,
les occupants de foyers de jeunes travailleurs dès lors qu'ils ont la disposition privative de leur chambre meublée (prise en compte de la durée du séjour et des conditions d'occupation).
Taxe d'habitation : quels sont les locaux imposables ?
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Locaux meublés affectés à l'habitation |
Tous les locaux meublés affectés à l'habitation (maisons individuelles et appartements, résidences principales ou secondaires) sont soumis à la taxe d'habitation.
Le logement doit disposer d'un ameublement suffisant pour en permettre l'habitation.
Si l'habitation meublée est inoccupée, la taxe reste néanmoins due.
Sont également imposables les dépendances immédiates des habitations, même non meublées et non attenantes.
Il s'agit notamment des chambres de service, remises et emplacements de parking privatifs, garages, jardins d'agrément.
Il faut toutefois qu'ils soient situés à moins d'un kilomètre de l'habitation.
Les locaux meublés à usage privatif des sociétés, associations ou organismes privés, qui ne sont pas soumis à la taxe professionnelle, sont aussi imposables à la taxe d'habitation.
Ils doivent être meublés conformément à leur destination (pas d'aménagement spécial pour l'exercice d'une activité industrielle ou commerciale).
Sont notamment exonérés de la taxe d'habitation :
les locaux soumis à la taxe professionnelle qui ne constituent pas l'habitation personnelle du contribuable,
les bâtiments servant aux exploitations rurales,
certains locaux affectés aux logements des étudiants comme les résidences universitaires gérées par les centres régionaux des oeuvres universitaires et scolaires (CROUS).
Taxe d'habitation : qui bénéficie de son produit ?
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Bénéficiaires de la taxe d'habitation |
La taxe d'habitation est encaissée pour le compte des collectivités locales (communes, établissements publics de coopérationintercommunale (EPCI) à fiscalité propre, départements).
A noter : pour les impositions établies depuis l'année 2000, la part régionale de la taxe est supprimée.
La taxe d'habitation alimente le budget de fonctionnement des collectivités locales et finance :
les services rendus aux usagers,
les aménagements et équipements collectifs mis au service des usagers.
Taxe d'habitation : établissement et calcul
La taxe d'habitation est établie pour l'année entière en fonction de la situation du propriétaire ou du locataire du logement au 1er janvier de l'année d'imposition.
C'est à cette date que sont déterminés les locaux imposables, les charges de famille à prendre en considération, les conditions à remplir pour bénéficier des exonérations ou abattements.
Ainsi, en vertu de cette règle, toute personne qui déménage en cours d'année, ou sous-loue son logement, reste imposée pour l'année entière à l'adresse où elle habitait au 1er janvier.
La taxe d'habitation est établie dans la commune où est situé le local imposable.
Elle est calculée d'après la "valeur locative cadastrale" des logements.
Cette valeur est déterminée par le service du cadastre, avec le concours de la commission communale comprenant des élus locaux, dont le maire, et des représentants des contribuables.
Cette valeur locative est déterminée en tenant compte de la consistance, de la situation et de l'état du logement.
La valeur locative cadastrale correspond à un loyer annuel que le propriétaire pourrait tirer d'un local, loué dans des conditions normales.
Pour les résidences principales, cette valeur est diminuée d'abattements obligatoires (pour charges de famille) ou facultatifs (notamment en fonction des revenus). On parle alors de valeur locative nette.
Il convient de s'adresser :
sur la valeur locative du bien, au centre des impôts fonciers ou au service du cadastre du lieu où il est situé,
sur les taux d'imposition, aux collectivités locales bénéficiaires de l'impôt (par exemple à la mairie pour la part communale),
sur le calcul de l'impôt, au centre des impôts où est situé le local.
Les adresses figurent sur l'avis d'imposition.
Taxe d'habitation : abattement de plein droit pour personnes à charge
L'abattement pour charges de famille s'applique de plein droit et exclusivement à l'habitation principale, quelle que soit la collectivité locale bénéficiaire de la taxe d'habitation.
Il a pour effet de diminuer la base d'imposition de la taxe d'habitation.
Le contribuable en bénéficie si, au 1er janvier de l'année d'imposition, il a à sa charge :
ses enfants, ceux de son conjoint ou de son partenaire pacsé, ou ceux qu'il a recueillis,
ou/et ses ascendants, ceux de son conjoint ou de son partenaire pacsé,
s'ils remplissent certaines conditions.
Ce sont les enfants du contribuable, ceux de son conjoint ou de son partenaire pacsé, ou ceux qu'il a recueillis, qui sont comptés à charge sur sa déclaration de revenus (ou celle de son conjoint ou partenaire), qu'ils résident ou pas sous le même toit.
Il s'agit :
des enfants mineurs,
des enfants majeurs âgés de moins de 21 ans ou, s'ils sont étudiants, de moins de 25 ans,
des enfants, quel que soit leur âge, s'ils sont infirmes ou accomplissent leur service militaire.
Il s'agit également :
des mêmes catégories d'enfants ayant fondé un foyer distinct (célibataires ou mariés, liés par un PACS, veufs, divorcés ou séparés chargés de famille), ainsi que leur conjoint ou partenaire pacsé et leurs propres enfants, à condition de vivre sous le même toit que le contribuable et d'avoir demandé le rattachement à son foyer fiscal.
A noter : ne sont pas considérés à charge du contribuable les enfants pour lesquels il déduit de ses revenus une pension alimentaire.
Ce sont les ascendants (notamment parents, grands-parents) du contribuable, ceux de son conjoint ou partenaire pacsé :
âgés de plus de 70 ans ou infirmes (la possession de la carte d'invalidité n'est pas exigée),
habitant avec lui,
et dont le revenu fiscal de référencede l'année précédente n'excède pas certaines limites (fixé en 2005 pour la métropole à 7 417 EUR pour la 1ère part du quotient familial, majorés de 1 981 EUR pour chaque demi-part supplémentaire).
L'abattement est calculé sur la valeur locative moyenne des habitations de la commune ou de la collectivité concernée.
Il est fixé au minimum à :
10 % pour chacune des 2 premières personnes à charge (ce taux peut être porté à 15 ou 20 % par décision de la collectivité concernée),
et 15 % pour chacune des personnes à charge à partir de la troisième (ce taux peut être porté à 20 ou 25 % par décision de la collectivité concernée).
A noter : Ces taux et majorations de taux sont divisés par 2 pour les enfants vivant en résidence alternée, considérés comme à charge égale de leurs parents divorcés ou séparés.
Il convient de s'adresser au centre des impôts du lieu de situation de l'habitation principale et dont l'adresse figure sur l'avis d'imposition.
Abattements sur la taxe d'habitation : recommandations
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Déclaration au centre des impôts |
Le contribuable doit informer le centre des impôts sur papier libre :
des modifications de ses charges de famille,
de sa nouvelle adresse, en cas de déménagement.
Exonération totale de la taxe d'habitation d'office ou sur demande
Certaines personnes aux revenus modestes peuvent bénéficier d'office, sans démarche de leur part, d'une exonération totale de leur taxe d'habitation pour leur habitation principale.
Elles doivent remplir certaines conditions, notamment de ressources et relatives à l'occupation de leur logement.
Les contribuables doivent être, au 1er janvier de l'année d'imposition, soit :
titulaire de l'allocation supplémentaire (ancien Fonds national de solidarité, FNS),
ou âgé de plus de 60 ans et non passible de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) l'année précédente,
ou titulaire de l'allocation aux adultes handicapés,
ou invalide ou infirme ne pouvant subvenir par le travail à leurs besoins,
ou veuf ou veuve, quel que soit leur âge, et non passible de l'ISF l'année précédente.
Le montant du revenu fiscal de référencede l'année précédente ne doit pas excéder certaines limites (fixé en 2005 pour la métropole à 7 417 EUR pour la 1ère part du quotient familial, et majorés de 1 981 EUR pour chaque demi-part supplémentaire).
Cette limite n'est pas exigée pour les titulaires de l'allocation supplémentaire (FNS).
A noter : la majoration pour demi-part est divisée par deux en cas de quart de part pour les enfants en résidence alternée.
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